Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego

Temat terminu ważności operatu szacunkowego oraz jego aktualizacji został po krótce omówiony w artykule z 14.05.2022 r. pn. „Ile czasu ważna jest wycena nieruchomości?”. W dzisiejszym wpisie skupię się na warunkach koniecznych jakie muszą zostać spełnione, aby takie potwierdzenie mogło zostać dokonane. Ponadto przedstawię jego podstawowe elementy składowe.

Kiedy można dokonać potwierdzenia aktualności Operatu szacunkowego?

Potwierdzenia można dokonać w przypadku gdy spełnione zostaną jednocześnie trzy warunki. Po pierwsze od daty sporządzenia operatu szacunkowego minęło od 12 do 24 miesięcy (tj. 12 miesięcy od daty upływu okresu ważności operatu). Oznacza to, że po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez kolejne 12 miesięcy (licząc od daty upływu ważności). Po drugie od daty sporządzenia wyceny nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych. Po trzecie nie wystąpiły istotne zmiany czynników opisanych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie uległy zmianie: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym/studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego/decyzji o warunkach zabudowy, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przykładowa forma potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego.

Przepisy nie określają szczegółowych wymogów co do klauzuli. Jeżeli chodzi o zakres analizy to przepisy wskazują jedynie na konieczność potwierdzenia, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników opisanych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego dokonuje jago Autor/Autorzy poprzez umieszczenie klauzuli w operacie szacunkowym wraz ze stosowną analizą. Klauzula stanowi osobny dokument, który wraz z analizą stanowi potwierdzenie aktualności wyceny.

Co powinno znaleźć się w klauzuli:

• Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego, który wykonał operat.
• Analiza uwarunkowań prawnych (analiza zmian do ustaw regulujących kwestię wyceny nieruchomości dla celu wyceny określonego w operacie, wprowadzonych po dacie jego ważności).
• Analiza stanu nieruchomości na dzień sporządzenia klauzuli aktualizacyjnej.
  1. Stan prawny (np. zmiana w dziale II księgi wieczystej dot. własności – wpis nowego współwłaściciela, wpis ograniczonego prawa rzeczowego/inny wpis w dziale III księgi wieczystej, wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej, wyodrębnienie lokalu, przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, założenie księgi wieczystej nieruchomości, itp.).
  2. Stan zagospodarowania (np. nowe budynki/budowle/obiekty małej architektury/urządzenia budowalne zlokalizowane na terenie nieruchomości gruntowej).
  3. Stan techniczno-użytkowy (np. podział nieruchomości, itp.).
  4. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (np. wybudowanie nowej drogi dojazdowej, doprowadzenie do działki kanalizacji, itp.).
  5. Stan otoczenia nieruchomości (np. budowa placówki oświatowej w sąsiedztwie/ulicy o dużym natężeniu ruchu, uchwalenie MPZP dla nieruchomości sąsiednich, itp.).
• Analiza przeznaczenia w MPZP/SUiKZP/WZ/faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (np. uchwalenie/zmiana planu miejscowego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy, itp.).
• Analiza cen nieruchomości podobnych (np. zmiany popytu/podaży, nowe transakcje na rynku lub ich brak, trend zmiany cen, itp.).
• Kopia dokumentu ubezpieczenia OC rzeczoznawcy majątkowego/rzeczoznawców majątkowych (aktualna na dzień potwierdzenia aktualności).
• Data potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego. Dane rzeczoznawcy majątkowego/rzeczoznawców majątkowych (imię, nazwisko, numer uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości/pieczątka zawodowa), podpis autora/autorów.

Warto dodać, iż przepisów dot. aktualizacji operatu (art. 154 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się w przypadku wyceny mienia zabużańskiego (art. 10 ust. 2.³⁾) Ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami RP.