Stan nieruchomości

Uwzględniany w procesie wyceny stan nieruchomości obejmuje zatem zespół cech prawnych i techniczno-użytkowych wycenianej nieruchomości oraz cech związanych z lokalizacją przedmiotu wyceny.

Stan zagospodarowania

Przez stan zagospodarowania nieruchomości rozumie się rodzaj obiektu budowlanego  (budynku, budowli, obiektu małej architektury posadowionego na terenie szacowanej nieruchomości gruntowej). Funkcja/sposób utrzymania obiektu budowlanego. Ponadto w opisie stanu zagospodarowania w Operacie szacunkowym nie powinno zabraknąć informacji o urządzeniach budowlanych (związanych z obiektem budowlanym) zlokalizowanych na terenie szacowanej nieruchomości (m.in. ogrodzeniach, placach postojowych) oraz nasadzeniach.

Stan prawny

Obejmuje ogół wszystkich praw przysługujących różnym podmiotom do nieruchomości oraz ostrzeżeń o zgłoszonych roszczeniach w sprawach nabycia takich praw. Stan prawny ustala się na podstawie analizy dokumentów, które zostały sporządzone dla danej nieruchomości i z których wynikają przysługujące do nieruchomości prawa i roszczenia.

Przedmiotem badania rzeczoznawcy majątkowego winny być zatem m.in. księgi wieczyste, dokumenty generowane z rejestru publicznego jakim jest ewidencja gruntów i budynków. Ale również oświadczenia i dokumenty od właściciela nieruchomości, decyzje administracyjne. Księgi wieczyste są jawne, wglądu do nich można dokonać na oficjalnej stronie rządowej po wpisaniu indywidualnego numeru księgi. Należy jednak pamiętać iż nie wszystkie ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa zobowiązaniowe wymagają ujawniona w księdze wieczystej.

Stan techniczno-użytkowy

Jako parametry działki wymienić należy: wielkość, kształt, ukształtowanie powierzchni, zagospodarowanie, ogrodzenie. Parametrami obiektu budowlanego są natomiast: technologia wykonania, materiał z jakiego jest wykonany,  wielkość (w przypadku budynków – ilość kondygnacji, powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa). Ponadto wiek, stan techniczny obiektu budowlanego oraz stopień zużycia: technicznego, funkcjonalnego, środowiskowego. Ponadto w przypadku domu w budowie należy także opisać stan zaawansowania robót budowlanych.

Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Obejmuje dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej – wybudowanych pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń: wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych oraz do drogi. Dostęp do drogi publicznej może być bezpośredni, poprzez ustanowienie służebności gruntowej (ograniczonego prawa rzeczowego), poprzez udział w drodze wewnętrznej.

Stan otoczenia nieruchomości

Położenie ogólne – wielkość miejscowości, w której znajduje się szacowana nieruchomość, liczba mieszkańców, stopień zurbanizowania. Położenie szczegółowe – bezpośrednie otoczenie nieruchomości wycenianej. Rodzaj zabudowy, orientacyjny okres budowy, dostęp do komunikacji, dostęp do infrastruktury socjalno-bytowej. Ponadto odległość przedmiotu wyceny od ważniejszych ośrodków miejskich, punktów komunikacyjnych, punktów i ośrodków usługowych. W przypadku braku zabudowy przeznaczenie terenów niezabudowanych w planie lub studium.