Rodzaje nieruchomości

Bez wątpienia ramach prowadzonej działalności najczęściej wyceniam trzy podstawowe rodzaje nieruchomości. Są to po pierwsze nieruchomości gruntowe (np. wycena działki, wycena domu), po drugie nieruchomości budynkowe (np. wycena powierzchni komercyjnych) oraz po trzecie nieruchomości lokalowe (wycena mieszkania, wycena lokalu komercyjnego).

Pojęcie nieruchomości

Poniżej zamieszczam definicje nieruchomości zgodnie z art. 46. § 1. Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, zwanej dalej „kc”

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Podsumowując, zgodnie z powyżej przytoczoną definicją, mamy następujące rodzaje nieruchomości:

po pierwsze nieruchomości gruntowe tj. „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty),…”
po drugie nieruchomości budynkowe tj. „… budynki trwale z gruntem związane…, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”
oraz po trzecie części budynków (określane nieruchomościami lokalowymi) tj. „… części budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Dodatkowo poniżej definicja nieruchomości zgodnie z art. 24. ust. 1. Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, zwanej dalej „ukwih”.

„Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione”.

Nieruchomość gruntowa

Jest to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4, pkt. 1 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zwana dalej „ugn”)

Częścią składową rzeczy jest z pewnością wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47. §1. i 2. kc).

Wedle art. 48. kc: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu nalezą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

„Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa” (art. 49. §1. kc)

Do części składowych nieruchomości art. 50. kc zalicza również prawa związane z jej własnością. Bez wątpienia część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Nieruchomość budynkowa

Prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami, wzniesionymi lub nabytymi przez użytkownika wieczystego i stanowiącymi jego własność (art. 235. §1. i 2. kc).

Grunt stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Grunt pozostaje przez okres od 40 do 99 lat we władaniu użytkownika wieczystego.

Budynki i inne urządzenia niezależnie od tego, czy zostały nabyte, czy też zostały wzniesione po objęciu gruntu we władanie, stanowią własność użytkownika wieczystego.

Zgodnie z art. 24 ust. 1¹ ukwih „Dla gruntu oddanego w UW oraz dla znajdującego się na tym gruncie budynku lub innego urządzenia, które stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności, prowadzi się wspólną księgę wieczystą”.

Nieruchomość lokalowa

Jak już wspomniałam mamy trzy podstawowe rodzaje nieruchomości, ostatnim z nich jest nieruchomość lokalowa. Ogólnie rzecz biorąc jest to prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (art. 2 i art. 3 ust. 1, Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zwana dalej „uwłl”).

Ponadto zgodnie z art. 2 ust. 1. uwłl odrębną nieruchomością mogą stanowić tylko lokale samodzielne (lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu).

„Samodzielnym lokale mieszkalny, w rozumieniu ustawy (art. 2. ust. 2. uwłl), jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”.

Zgodnie z art. 2. ust. 4. uwłl „Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.

W oparciu o art. 3. ust. 1., 2. uwłl „W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali”.

„Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

„Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi”.