Czym jest operat szacunkowy?

Czym jest operat szacunkowy

Zgodnie z definicją zawartą w Leksykonie rzeczoznawcy majątkowego pod redakcją Pani Ewy Kucharskiej-Stasiak (Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004) „Operat szacunkowy to pisemna opinia rzeczoznawcy nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi wyłączną i prawnie zastrzeżoną formę opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości”.

Forma i treść operatu szacunkowego

Forma i treść operatu szacunkowego zostały określone przede wszystkim przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zwanego dalej wn.

Co więcej, zgodnie z § 55 ust. 2 wn, operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. W tym przede wszystkim wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności. Ponadto rozwiązań merytorycznych. W końcowej analizie przedstawienie toku obliczeń oraz na zakończenie wyniku końcowego.

Struktura operatu szacunkowego została określona w z § 56 ust. 1 wn: w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

Określenie przedmiotu wyceny – rodzaju nieruchomości i/lub jej części składowych. Opis rodzaju praw/prawa do nieruchomości.

Określenie celu wyceny.

Opis powodu – celu, dla którego Operat jest sporządzany i dla którego będzie wykorzystany. Celem wyceny jest np. określenie wartości na potrzeby np. ustalenia ceny sprzedaży/na potrzeby działu spadku itp.

Podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości.

Podstawę formalną opracowania Operatu szacunkowego stanowi zlecenie Zamawiającego. Źródłem danych o przedmiocie wyceny są m.in. akt notarialny nabycia, księga wieczysta, ewidencja gruntów i budynków. Ponadto: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dokumentacja prawna i techniczna. Ale również: ustalenia będące wynikiem przeprowadzonych oględzin nieruchomości. Informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych. 

Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości.

Po pierwsze – data sporządzenia wyceny, po drugie – data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny. Po trzecie – data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny, po czwarte – data dokonania oględzin nieruchomości.

Opis stanu nieruchomości.

Opis stanu prawnego nieruchomości. Charakterystyka stanu techniczno-użytkowego. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Stan otoczenia nieruchomości (wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona).

Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości.

Opis ustaleń wynikających przede wszystkim z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Opis i charakterystyka analizowanego rynku (rodzaj rynku, obszar rynku), ponadto np. opis nieruchomości podobnych.

Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania.

Przyjęcie metodologii wyceny na podstawie celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Określenie wartości nieruchomości wraz z komentarzem i wnioskami.

Ponadto w § 56 ustęp 3 i 4 zawarto informacje o klauzulach oraz załącznikach do operatu: „W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

Co więcej: „Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu”.