Prawo użytkowania wieczystego

Z pewnością użytkowanie wieczyste (UW) jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Bez wątpienia prawo UW zbliżone jest w swoim zakresie do prawa własności. Warto jednak dodać, że w przeciwieństwie do prawa własności nie jest prawem tak szerokim i nieograniczonym. 

Prawo UW jest przede wszystkim prawem zbywalnym (w pewnych sytuacjach z zastrzeżeniem pierwokupu) oraz dziedzicznym. Co więcej prawo UW można obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym: hipoteką, użytkowaniem, służebnością. Ponadto możliwa jest sprzedaż tego prawa, darowizna, podział nieruchomości, wynajem, dzierżawa oraz inne rozporządzanie.

Przedmiot prawa

„Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w UW osobom fizycznym i osobom prawnym” (kc, art. 232, § 1.).

Granice (sposób korzystania)

 „W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w UW, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach UW może swoim prawem rozporządzać” (kc, art. 233).

„Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie” (kc, art. 239, § 1.).

W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w UW ustala się okres UW. Okres ten zależy od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w UW. Ponadto określa się sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego (ugn, art. 29, ust. 1).

Ustanowienie (sposób nabycia prawa)

„Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości” (kc, art. 234).

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione” (kc, art. 158).

„Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w UW nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w UW i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w KW” (ugn, art. 27).

„Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w UW nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu (warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu) lub w drodze bezprzetargowej (warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą), stosownie do przepisów rozdziału 4 działu II ugn. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy” (ugn, art. 28, ust. 1, 2).

Budynek

„Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystych użytkowników stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w UW” (kc, art. 235, § 1.).

„Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z UW” (kc, art. 235, § 2.).

„Oddanie w UW nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń” (ugn, art. 31).

Okres trwania prawa

„Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w UW następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy UW nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat 40” (kc, art. 236, § 1.).

„W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żąda jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny„ (kc, art. 236, § 2.).

„Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”(kc, art. 236, § 3.).

Opłaty

Przede wszystkim prawo UW jest prawem odpłatnym. Użytkownik wieczysty musi płacić podatek od nieruchomości a także opłatę roczną z tytułu UW gruntu. Za oddanie nieruchomości gruntowej w UW pobiera się pierwszą opłatę oraz następnie opłaty roczne. W konsekwencji pierwsza opłata wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Dodatkowo opłaty roczne ustala się wg stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej.

„Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu UW jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi:

• za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny;
• za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny” (ugn, art. 72 ust. 3.).

Utrata lub wygaśnięcie prawa

„UW wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

W razie wygaśnięcia UW na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 KC, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

W razie rozwiązania umowy UW przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres UW. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa UW określonej na dzień rozwiązania umowy” (ugn, art. 33 ust. 1, 2, 3, 3a).

„Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w UW może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli UW korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń” (kc, art. 240.).

„Wraz z wygaśnięciem UW wygasają ustanowione na nim obciążenia” (kc, art. 241.).

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność

W 2019 r. weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa uw gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jednocześnie z dniem 1 stycznia 2019 r. UW nieruchomości stali się ich właścicielami pod warunkiem, że zabudowali je na cele mieszkaniowe. Za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się po pierwsze nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi. Ponadto za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się grunty zabudowane budynkami gospodarczymi, garażami. Oraz grunty zabudowane innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Podstawą ujawnienie prawa własności gruntu w KW i ewidencji gruntów i budynków jest zaświadczenie. Zaświadczenie wydawane jest przede wszystkim przez starostę. W szczególnych przypadkach zaświadczenie wydaje także: wójt (burmistrz, prezydent miasta). Ponadto dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Podsumowując nowy właściciel gruntu z tytuły przekształcenia ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. W rzeczywistości wysokość opłaty równa jest wysokości opłaty rocznej z tytułu UW obowiązującej w dniu przekształcenia. Co więcej opłatę wnosi się przez okres 20 lat od dnia przekształcenia. Warto nadmienić iż ustawodawca przewidział specjalne rozwiązania. Mam tu na myśli po pierwsze wydłużenie okresu spłaty oraz po drugie możliwość wniesienia jednorazowej opłaty. Co więcej w przypadku wniesienia jednorazowej opłaty przysługuje bonifikata. Jej wysokość uzależniona jest od tego, kiedy opłata została wniesiona.