Prawo użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Prawo użytkowania wieczystego zbliżone jest w swoim zakresie do prawa własności. Warto jednak dodać, że w przeciwieństwie do prawa własności nie jest prawem tak szerokim i nieograniczonym. 

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym (w pewnych sytuacjach z zastrzeżeniem pierwokupu), dziedzicznym. Prawo użytkowania wieczystego można obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym: hipoteką, użytkowaniem, służebnością. Możliwa jest sprzedaż tego prawa, darowizna, podział nieruchomości, wynajem, dzierżawa oraz inne rozporządzanie.

Przedmiot prawa

„Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawny” (kc, art. 232, § 1.).

Granice (sposób korzystania)

 „W granicach, określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać” (kc, art. 233).

„Sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie” (kc, art. 239, § 1.).

„W umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 Kodeksu cywilnego” (ugn, art. 29, ust. 1).

Ustanowienie (sposób nabycia prawa)

„Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości” (kc, art. 234).

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione” (kc, art. 158).

„Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej” (ugn, art. 27).

„Sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu (warunki zbycia nieruchomości w drodze przetargu obwieszcza się w ogłoszeniu o przetargu) lub w drodze bezprzetargowej (warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą), stosownie do przepisów rozdziału 4 działu II ugn. Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy” (ugn, art. 28, ust. 1, 2).

Budynek

„Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste” (kc, art. 235, § 1.).

„Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym” (kc, art. 235, § 2.).

„Oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń” (ugn, art. 31).

Okres trwania prawa

„Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści” (kc, art. 236, § 1.).

„W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żąda jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny„ (kc, art. 236, § 2.).

„Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”(kc, art. 236, § 3.).

Opłaty

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem odpłatnym. Użytkownik wieczysty musi płacić podatek od nieruchomości oraz opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę oraz opłaty roczne. Opłata pierwsza wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej. Opłaty roczne ustala się wg stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej.

„Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana i wynosi:

• za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny;
• za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;
• za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny;
• za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny” (ugn, art. 72 ust. 3.).

Utrata lub wygaśnięcie prawa

„Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu.

W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu stosownie do art. 240 Kodeksu cywilnego, jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

W razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie zwraca się sumę opłat rocznych wniesionych z tego tytułu za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Opłaty podlegają waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy” (ugn, art. 33 ust. 1, 2, 3, 3a).

„Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń” (kc, art. 240.).

„Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają ustanowione na nim obciążenia” (kc, art. 241.).

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność

W roku 2019 weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Jednocześnie z dniem 1 stycznia 2019 r. użytkownicy wieczyści nieruchomości stali się ich właścicielami pod warunkiem, że zabudowali je na cele mieszkaniowe. Za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się po pierwsze nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub wielorodzinnymi. Ponadto za grunty zabudowane na cele mieszkaniowe uznaje się grunty zabudowane budynkami gospodarczymi, garażami i innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Podstawą ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej i ewidencji gruntów i budynków jest zaświadczenie. Zaświadczenie wydawane jest przez starostę. W szczególnych przypadkach zaświadczenie wydaje: wójt (burmistrz, prezydent miasta), dyrektor Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Nowy właściciel gruntu z tytuły przekształcenia ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty równa jest wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się przez okres 20 lat od dnia przekształcenia. Warto nadmienić iż ustawodawca przewidział specjalne rozwiązania. Mam tu na myśli m.in. wydłużenie okresu spłaty, możliwość wniesienia jednorazowej opłaty. Co więcej w przypadku wniesienia jednorazowej opłaty przysługuje bonifikata. Jej wysokość uzależniona jest od tego, kiedy opłata została wniesiona.