Księgi wieczyste – regulacje prawne

• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece – (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204), zwana dalej ukwh
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz.U. z 2016 r. poz. 312, z późn. zm.), zwane dalej zpkwst

Czym są księgi wieczyste

Księgi wieczyste stanowią rejestr służący do ustalania stanu prawnego nieruchomości.

Zgodnie z art. 1 ust. 1, 2, 3 ukwh księgi wieczyste:

• prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
• zakłada się i prowadzi dla nieruchomości.
• mogą być także prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Należy pamiętać, że dla każdej nieruchomości (gruntowej, budynkowej, lokalowej) prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Co istotne, zgodnie z art. 26 ust. 1, art. 27 ust. 1, 2 ukwh „Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości”. Natomiast „W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości”. ”Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości”.

Ponadto „Przy każdej księdze wieczystej prowadzi się akta księgi wieczystej. Do akt tych składa się dokumenty i pisma dotyczące nieruchomości” (art. 28 ukwh).

Jawność ksiąg wieczystych

Wedle art. 2 ukwh „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę”. Oznacza to, że każdy kto zna numer księgi wieczystej może się zapoznać z jej treścią. W związku z tym w przypadku na przykład procesu sądowego nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów widniejących w księdze wieczystej.

Domniemanie zgodności ze stanem prawnym

Należy pamiętać ponadto iż zgodnie z art. 3 ust. 1, 2 „Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje”.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe” (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) (ukwh, art. 5)

Pierwszeństwo praw wpisanych

Wedle art. 11 ukwh „Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze”.

Kto prowadzi księgi wieczyste?

„Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Czynności sądu w zakresie prowadzenia ksiąg wieczystych mogą wykonywać referendarze sądowi” (art. 23 ukwh).

We Wrocławiu prowadzeniem ksiąg wieczystych zajmuje się Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Wrocław ul. Komandorska 16.

Budowa księgi wieczystej

Księga wieczysta zawiera cztery działy:

• Dział pierwszy (I) obejmuje:
  • oznaczenie nieruchomości (I-O),
  • wpisy praw związanych z własnością nieruchomości (I-Sp).
• Dział drugi (II) obejmuje:
  • wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.
• Dział trzeci (III) przeznaczony jest na wpisy:
  • dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek,
  • ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym,
  • innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.
• dział czwarty (IV) przeznaczony jest:
  • na wpisy dotyczące hipotek.

Dostęp elektroniczny do ksiąg wieczystych

Od 2003 roku w Polsce rozpoczęto informatyzację ksiąg wieczystych. Dzięki temu księgi wieczyste są zakładane i prowadzone w systemie teleinformatycznym.

Dostęp do Ksiąg wieczystych w formie elektronicznej możliwy jest poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. Przeglądanie aktualnej lub zupełnej treści ksiąg wieczystych jest bezpłatne. W celu uzyskania dostępu do danej księgi wieczystej należy wprowadzić w pole wyszukiwarki jej numer.

Numer księgi wieczystej

Według treści § 9 ust. 1 punkt 1 zpkwst  na numer księgi wieczystej składają się:

• czteroznakowy kod wydziału Ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego, w którym księga została założona,
• numer według repertorium ksiąg wieczystych (8-cyfrowy),
• cyfra kontrolna;

poszczególne elementy numeru oddziela się znakiem „/”.