Cel wyceny nieruchomości

Cel wyceny to wraz z przedmiotem¹ i zakresem² wyceny podstawowe informacje zawarte na początku Operatu szacunkowego.

Co oznacza zwrot cel wyceny

Cel sporządzenia wyceny to nic innego jak odpowiedź na pytanie po co dana wycena jest potrzebna Zamawiającemu. Innymi słowy jaki Zamawiający ma konkretny powód wyceny danej nieruchomości.

Każda wycena sporządzana jest dla ściśle określonego celu wskazanego przez Zamawiającego. Wskazanie celu wyceny, zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest obowiązkowe i musi się znaleźć w Operacie szacunkowym. Operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko i wyłącznie do celu, dla którego został sporządzony. Co więcej rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie Operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony. Jeżeli Klient potrzebuję wycenę nieruchomości do różnych celów, to dla każdego celu wyceny sporządzany jest oddzielny Operat szacunkowy. Jest to niesłychanie istotne bowiem oszacowane dla różnych celów wartości rynkowe tej samej nieruchomości mogą się różnić.

Na co wpływa cel wyceny

Cel wyceny jest istotnym czynnikiem, który determinuje przedmiot wyceny i rodzaj wartości. Ponadto wpływa na datę, na którą określono wartość nieruchomości, datę, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny. Ale co najistotniejsze wpływa na wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Dlatego informacja ta jest niezwykle istotna dla rzeczoznawcy przy sporządzeniu Operatu szacunkowego. Pytanie o cel wyceny jest jednym z pierwszych jakie rzeczoznawca zada Zamawiającemu. Jest to bowiem jeden z istotnych aspektów wpływających na koszt sporządzenia danej wyceny. Dlatego bardzo istotne jest jego dokładne sprecyzowanie na samym początku.

Przykładowe cele wyceny

Można wyróżnić wiele powodów wykonywania wycen. Poniżej zamieszczam te, z którymi spotykam się najczęściej:

• rekompensata z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (tzw. wycena mienia zabużańskiego),
• ustalenie ceny zakupu/sprzedaży,
• zabezpieczenie wierzytelności kredytodawcy (określanie wartości nieruchomości w związku z procedurą oceny zdolności kredytowej),
• podział majątku,
• zniesienie współwłasności,
• dział spadku,
• zachowek,
• ustalenie opłaty od czynności cywilnoprawnej,
• ustalenie wysokości podatku od spadku lub darowizny,
• ustalenie wysokości podatku od wartości budowli,
• ustalenia ceny nieruchomości dla celu oddania jej w użytkowanie wieczyste,
• aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego,
• ustalenie opłaty z tytułu przeksztakłcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności,
• ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości/scalenia i podziału nieruchomości/budowy urządzeń infrastruktury technicznej,
• ustalenie ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd,
• aktualizacja opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu,
• ustalenie wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego,
• ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa,
• ustalenie wysokości odszkodowania za szkody,
• ustalenie wartości poniesionych nakładów na nieruchomości,
• ustalenie wysokości ubezpieczenia budynków/budowli,
• sprzedaż nieruchomości w postępowaniu upadłościowym,
• określenie należności z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji (odrolnienia gruntu),
• indywidualne potrzeby inwestora.

Zachęcam również do zapoznania się z wpisem pt. „Procedura wyceny-kontakt z rzeczoznawcą majątkowym”. Mam nadzieje, że informacje zawarte w tych artykułach pomogą Państwu sprecyzować przedmiot, zakres i cel wyceny i ułatwić kontakt z rzeczoznawcą.

Przypisy:

1. Przy określaniu przedmiotu wyceny rzeczoznawca wskazuje dane identyfikujące nieruchomość wycenianą. ↩︎
2. Dla określenia zakresu wyceny autor Operatu wskazuje rodzaje praw rzeczowych i innych praw do nieruchomości oraz rodzaje części składowych gruntu podlegające wycenie. ↩︎