Wycena do celów spadkowych – dział spadku

W dzisiejszym wpisie poruszę temat nabycia spadku oraz wyceny nieruchomości do celów spadkowych.

Nabycie spadku

Nabycie spadku następuje z chwilą otwarcia spadku tj. w momencie śmierci spadkodawcy.

Dokumentem, który potwierdza otwarcie spadku jest akt zgonu spadkodawcy.

Formalnym dokumentem potwierdzającym prawa przysługujące spadkobiercom do majątku po zmarłym jest stwierdzenie nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.

Stwierdzenia nabycia spadku jest postanowieniem sądowym natomiast akt poświadczenia dziedziczenia jest dokumentem sporządzanym przez notariusza. Oba dokumenty tj. prawomocne postanowienie o stwierdzenie nabycia spadku oraz zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia mają taką samą moc prawną. Uzyskanie aktu poświadczenia dziedziczenia w przeciwieństwie do stwierdzenia nabycia spadku nie zawsze jest możliwe. Notariusz nie wyda aktu w przypadku m.in. gdy w stosunku do spadku został już uprzednio sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia lub zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku. Akt poświadczenia dziedziczenia nie zostanie sporządzany również m.in. w sytuacji gdy przed notariuszem nie stawią się wszyscy spadkobiercy.

W treści postanowienia o stwierdzenie nabycia spadku oraz w akcie poświadczenia dziedziczenia sąd/notariusz wymienia spadkodawcę oraz wszystkich spadkobierców, którym spadek przypadł, wysokość udziałów w spadku oraz sposób przyjęcia spadku. W razie dziedziczenia testamentowego dokument zawiera ponadto określenie formy testamentu oraz powołanie protokołu otwarcia i ogłoszenia testamentu. Sąd lub notariusz stwierdza także nabycie przedmiotu zapisu windykacyjnego, wymieniając osobę, dla której spadkodawca uczynił zapis windykacyjny, oraz przedmiot tego zapisu.

Dział spadku

W wyżej wymienionych dokumentach nie ma informacji dot. składu majątku oraz jak składniki spadku zostaną podzielone pomiędzy spadkobierców. Rozdzielenie składników majątku pomiędzy spadkobierców jest przedmiotem działu spadku.

Podziału spadku dokonuje się na podstawie:

• umowy o dział spadku pomiędzy spadkobiercami zawieranej w formie aktu notarialnego (strony są zgodne),
• orzeczenia sądu – sądowy dział spadku (strony są w sporze).

W sytuacji gdy w skład masy spadkowej wchodzi nieruchomość w tym nieruchomość nietypowa, kilka nieruchomości lub gdy dochodzi do sporu w kwestii podziału wiedza ekspercka rzeczoznawcy majątkowego może okazać się pomocna w sprawiedliwym podziale spadku. 

W procesie wyceny wykonywanej na potrzeby działu spadku rzeczoznawca bierze pod uwagę:

• stan nieruchomości z chwili otwarcia spadku (tj. z dnia śmierci spadkodawcy),
• poziom cen (rynkowych) z chwili dokonania działu spadku.  

Często od dnia śmierci spadkodawcy do przeprowadzania działu spadku mijają lata. Stan nieruchomości przez ten okres może ulec zmianie. Zmiany te mogą powstać w sposób naturalny lub w wyniku przeprowadzenia prac w obrębie nieruchomości. Na potrzeby wyceny do celów spadkowych rzeczoznawca musi odtworzyć stan nieruchomości na dzień śmierci spadkodawcy. W tym celu pomocne mogą być zdjęcia dokumentujące stan nieruchomości na tę datę, zeznania stron postępowania. Ale również umowy czy faktury potwierdzające poniesione nakłady na nieruchomość po dacie otwarcia spadku. Informacje te rzeczoznawca pozyskuje podczas oględzin nieruchomości.

Koszt i termin sporządzenia wyceny do celów spadkowych zależy od wielu czynników, m.in. rodzaju nieruchomości, lokalizacji, itp. Nakład pracy przy tego typu wycenach z pewnością jest większy chociażby z uwagi  na konieczność wykonania podwójnej analizy stanu nieruchomości tj. na dzień śmierci spadkodawcy oraz aktualnego.