Wycena nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności
Jednym z etapów procesu kredytowego jest wycena nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego wymagany jest przez większość banków w procesie ubiegania się o kredyt na zakup, budowę, nadbudowę, rozbudowę, przebudowę lub remont nieruchomości. Bank zleca wycenę nieruchomości, aby uchronić się przed sytuacją, w której kwota kredytu będzie wyższa od realnej wartości nieruchomości.
Wycena nieruchomości do kredytu hipotecznego jest jednym z tematów, którym zajmuję się jako rzeczoznawca majątkowy.
Ze względu na szczególny charakter wyceny nieruchomości pod kredyt szczególnie ważne jest to, aby rzeczoznawca majątkowy był osobą niezależną i aby miał odpowiednie doświadczenie w tym zakresie.
Operaty szacunkowe wykonuję zgodne z polskimi przepisami prawa oraz zasadami dobrej praktyki zawodowej, w szczególności:
- Ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
- Standardem „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”, który wchodzi w skład Standardów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Standardy zalecane są rzeczoznawcom majątkowym zrzeszonym w sfederowanych stowarzyszeniach do stosowania jako zasady dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska.
Odbyłam kurs specjalistyczny „Wycena nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych” przeprowadzony przez Związek Banków Polskich. Szkolenie zakończyłam pozytywnym wynikiem egzaminu i uzyskałam świadectwo. Ponadto znajduję się na liście rzeczoznawców majątkowych publikowanej na stronie Związku Banków Polskich.
W procesie wyceny na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności określa się wartość rynkową nieruchomości według stanu i poziomu cen na dzień wyceny. Przy założeniu rozwoju nieruchomości wartość nieruchomości określa się według stanu techniczno-użytkowego i stanu zagospodarowania po zakończeniu jej zakładanego rozwoju. Stan prawny, stan otoczenia nieruchomości i poziom cen przyjmuje się na dzień wyceny. Różnica pomiędzy wyżej wymienionymi wartościami nie może być utożsamiana z kosztami niezbędnymi do poniesienia w celu zakończenia procesu rozwoju.
Obszary ryzyk
Istotnym elementem Operatu szacunkowego do kredytu hipotecznego jest wskazanie obszarów ryzyka związanych z wycenianą nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia wierzytelności. Po pierwsze wskazać należy obszary ryzyka związane z nieruchomością. Przede wszystkim: ryzyko rynku, ryzyko związane z cechami fizycznymi nieruchomości oraz ryzyko związane ze stanem prawnym nieruchomości. Ponadto ryzyko związane z przeznaczeniem nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ryzyko techniczne, ryzyko otoczenia i sąsiedztwa nieruchomości, zagrożenia środowiskowe. Po drugie ryzyko związane z przewidywanymi zmianami na danym rynku nieruchomości w relacji do szacowanej nieruchomości. Na przykład ryzyko związane z przewidywanymi zmianami popytu lub podaży, ryzyko związane ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmianą funkcji nieruchomości. Po trzecie ryzyko związane z oceną danej nieruchomości przez inwestorów. Na koniec rzeczoznawca przedstawia ogólną opinię na temat kierunku wpływu powyższych ryzyk na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości. Powyższe dodatkowe informacje stanowią załącznik do operatu szacunkowego.