Operat szacunkowy mienia zabużańskiego

Rola rzeczoznawcy

Potrzeba skorzystania z usług uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego w procedurze ubiegania się o rekompensatę z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami RP pojawia się w momencie otrzymania przez wnioskodawcę postanowienia. Sporządzenie Operatu szacunkowego jest jednym z niezbędnych warunków zakończenia sprawy.

Podstawowe dokumenty do wyceny mienia zabużańskiego

Postanowienie wydane przez właściwego Wojewodę stanowi pozytywną ocenę spełnienia wymogów formalnych prawa do rekompensaty na podstawie zebranych w toku postępowania dowodów. Dowody te świadczą o pozostawieniu nieruchomości poza obecnymi granicami RP, jej rodzaju i powierzchni. Dowody stanowią potwierdzenie posiadania obywatelstwa polskiego (na dzień 01.09.1939 r.). Dowodami są przed wszystkim: urzędowy opis mienia, orzeczenie wydane przez były Państwowy Urząd Repatriacyjny, dokumenty urzędowe, w tym sądowe. Za dowody uznaje się dokumenty pozyskane z archiwów państwowych Republiki Białoruś, Republiki Litewskiej, Federacji Rosyjskiej, Ukrainy oraz innych państw.  Ponadto dowodami są dokumenty świadczące o posiadaniu obywatelstwa polskiego wydane przez władze polskie. Warto zauważyć, że w sytuacji braku powyższych dokumentów dowodami mogą być oświadczenia 2 świadków. Świadkowie powinni zamieszkiwać w miejscowości, w której położona była pozostawiona nieruchomość, lub w miejscowości sąsiedniej. Świadkami nie mogą być osoby bliskie właścicielowi lub jego spadkobiercom.

Wyżej wymienione postanowienie wraz z dowodami stanowią podstawowe źródło informacji o nieruchomości niezbędne do sporządzenia Operatu szacunkowego mienia zabużańskiego.

Zasady wyceny mienia zabużańskiego

Operat szacunkowy mienia zabużańskiego rzeczoznawca majątkowy sporządza w oparciu o przepisy prawa, przede wszystkim:

• ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami RP

• rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Na dodatek rzeczoznawca majątkowy sporządza Operat szacunkowy mienia zabużańskiego na zlecenie i koszt wnioskodawcy ubiegającego się o prawo do rekompensaty.

Wartość rynkowa, wartość odtworzeniowa

Oszacowanie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP określa się według:

• stanu na dzień ich pozostawienia;
• cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami RP określa się na podstawie nieruchomości podobnych. To znaczy nieruchomości położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w RP. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r.

Natomiast w razie braku cen transakcyjnych pozwalających na określenie wartości rynkowej, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową.

Za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników, o których mowa powyżej, uznaje się:

Wartość nieruchomości stanowiących lasy określa się jako sumę wartości gruntu i wartości drzewostanu. Natomiast wartość nieruchomości stanowiących plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i wartości kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wysokość rekompensaty za mienie zabużańskie

Zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP dokonuje się w wysokości równiej 20% wartości tych nieruchomości. Podsumowując wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości pozostawionych nieruchomości.

Z pewnością koszt sporządzenia wyceny nie zależy od wysokości oszacowanej wartości oraz wysokości rekompensaty. Koszt wyceny mienia zabużańskiego ustalam indywidualnie dla każdego przypadku po zapoznaniu się z treścią Postanowienia Wojewody.

Wcześniejsza realizacja prawa do rekompensaty

Jeżeli na podstawie odrębnych przepisów, prawo do rekompensaty zostało już częściowo zrealizowane, tj. wnioskodawca lub jego poprzednicy prawni nabyli na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomość Skarbu Państwa, wysokość zaliczanej kwoty oraz wysokość świadczenia pieniężnego pomniejszana jest o wartość nabytego prawa.

Przykładowa wycena mienia zabużańskiego w opisanej powyżej sytuacji wiąże się ze sporządzeniem dwóch Operatów szacunkowych. W pierwszym Operacie rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami RP. W drugim Operacie określa się wartość nieruchomości nabytej w ramach uprzedniej realizacji prawa do rekompensaty.

Wartość nabytego wcześniej prawa określa się według:

• stanu na dzień nabycia;
• cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

Warto zauważyć, że w przypadku gdy wartość nieruchomości otrzymanej w ramach wcześniejszej rekompensaty przewyższa wartość rekompensaty, tj. 20% wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami RP, to prawo do rekompensaty nie będzie mogło zostać potwierdzone.