Operat szacunkowy mienia zabużańskiego

Rola rzeczoznawcy

Potrzeba skorzystania z usług uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego w procedurze ubiegania się o rekompensatę z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami RP pojawia się w momencie otrzymania przez wnioskodawcę postanowienia. Sporządzenie Operatu szacunkowego jest jednym z niezbędnych warunków zakończenia sprawy.

Podstawowe dokumenty do wyceny mienia zabużańskiego

Postanowienie wydane przez właściwego Wojewodę stanowi pozytywną ocenę spełnienia wymogów formalnych prawa do rekompensaty na podstawie zebranych w toku postępowania dowodów. Dowody te świadczą o pozostawieniu nieruchomości poza obecnymi granicami RP, jej rodzaju i powierzchni. Dowody stanowią potwierdzenie posiadania obywatelstwa polskiego (na dzień 01.09.1939 r.). Dowodami mogą być m.in. urzędowy opis mienia, orzeczenie wydane przez były Państwowy Urząd Repatriacyjny, dokumenty urzędowe, w tym sądowe. Za dowody uznaje się dokumenty pozyskane z archiwów państwowych Republiki Białoruś, Republiki Litewskiej, Federacji Rosyjskiej, Ukrainy oraz innych państw.  Dowodami są dokumenty świadczące o posiadaniu obywatelstwa polskiego wydane przez władze polskie. Warto zauważyć, że w sytuacji braku powyższych dokumentów dowodami mogą być oświadczenia 2 świadków. Świadkowie powinni zamieszkiwać w miejscowości, w której położona była pozostawiona nieruchomość, lub w miejscowości sąsiedniej. Świadkami nie mogą być osoby bliskie właścicielowi lub jego spadkobiercom.

Wyżej wymienione postanowienie wraz z dowodami stanowią podstawowe źródło informacji o nieruchomości niezbędne do sporządzenia Operatu szacunkowego mienia zabużańskiego.

Zasady wyceny mienia zabużańskiego

Operat szacunkowy powinien zostać sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami RP oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy sporządzany jest przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie i koszt wnioskodawcy ubiegającego się o prawo do rekompensaty.

Wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP określa się według:

• stanu na dzień ich pozostawienia;
• cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

Wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami RP określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w RP. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, o którym mowa poniżej, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r.

W razie braku cen transakcyjnych pozwalających na określenie wartości rynkowej, przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową.

Za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników, o których mowa powyżej, uznaje się:

Wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wysokość rekompensaty za mienie zabużańskie

Zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP dokonuje się w wysokości równiej 20% wartości tych nieruchomości. Wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości pozostawionych nieruchomości.

Koszt sporządzenia wyceny nie jest uzależniony od wysokości rekompensaty. Cennik wyceny mienia zabużańskiego ustalany jest indywidualnie dla każdego przypadku, po zapoznaniu się z treścią Postanowienia Wojewody.

Wcześniejsza realizacja prawa do rekompensaty

Jeżeli na podstawie odrębnych przepisów, prawo do rekompensaty zostało już częściowo zrealizowane, tj. wnioskodawca lub jego poprzednicy prawni nabyli na własność lub w użytkowanie wieczyste nieruchomość Skarbu Państwa, wysokość zaliczanej kwoty oraz wysokość świadczenia pieniężnego pomniejsza się o wartość nabytego prawa.

Przykładowa wycena mienia zabużańskiego w opisanej powyżej sytuacji wiąże się ze sporządzeniem dwóch Operatów szacunkowych. W pierwszym Operacie rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami RP. W drugim Operacie określa się wartość nieruchomości nabytej w ramach uprzedniej realizacji prawa do rekompensaty.

Wartość nabytego wcześniej prawa określa się według:

• stanu na dzień nabycia;
• cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

Warto zauważyć, że w przypadku gdy wartość nieruchomości otrzymanej w ramach wcześniejszej rekompensaty przewyższa wartość rekompensaty, tj. 20% wartości nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami RP, to prawo do rekompensaty nie będzie mogło zostać potwierdzone.