Źródła informacji o nieruchomościach

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne  dane o nieruchomościach. W art. 155 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wymienione są najważniejsze z nich.

Zbiór danych do wyceny jest katalogiem otwartym i zależy od wielu czynników, przed wszystkim od rodzaju nieruchomości, celu wyceny. Poniżej przedstawiam podstawowe źródła informacji z których korzystam przy wycenie typowych nieruchomości.

Księgi wieczyste

Księgi wieczyste (opisane szczegółowo we wpisie „Księgi wieczyste – regulacje prawne”) to odstawowe źródło informacji o stanie prawnym nieruchomości. Zawierają przede wszystkim informacje o nieruchomości, jej właścicielach/użytkownikach wieczystych. Ponadto informują również o obciążeniach (służebnościach, hipotekach itp.)

We Wrocławiu prowadzeniem Ksiąg wieczystych zajmuje się Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych przy ul. Komandorskiej 16.

Dostęp do Ksiąg wieczystych w formie elektronicznej możliwy jest poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. 

Kataster nieruchomości

Kataster nieruchomości – ewidencja gruntów i budynków (opisany we wpisie pt. „Ewidencja gruntów i budynków”). Przez kataster nieruchomości rozumie się jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz innych podmiotach  władających/gospodarujących tymi gruntami, budynkami, lokalami.

We Wrocławiu ewidencję gruntów i budynków prowadzi Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu przy al. Marcina Kromera 44.

Dostęp do portalu mapowego czy do danych specjalistycznych dla określonych grup interesantów w tym m.in. rzeczoznawców majątkowych możliwy jest przez Portal https://zgkikm.wroc.pl/

Geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu

GESUT obejmuje informacje o projektowanych, znajdujących się w trakcie budowy oraz istniejących sieciach uzbrojenia terenu, ich usytuowaniu, przeznaczeniu oraz podstawowych parametrach technicznych, a także o podmiotach, które władają tymi sieciami.

W GESUT wyróżnia się następujące rodzaje sieci uzbrojenia terenu:

• wodociągową „w”,
• kanalizacyjną „k”,
• elektroenergetyczną „e”,
• gazową „g”,
• ciepłowniczą „c”,
• telekomunikacyjną „t”,
• specjalną „s”,
• niezidentyfikowaną „x”.

Dostęp do mapy Uzbrojenia terenu (GESUT) możliwy przez Portal Mapowy prowadzony przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu https://zgkikm.wroc.pl/

Dokumenty planistyczne

Dokumenty planistyczne to przede wszystkim: Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwolenia na budowę, plany ogólne gmin.

Przeznaczenie nieruchomości i dopuszczalny sposób zagospodarowania ustala się na podstawie planu miejscowego. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku zarówno planu jak i decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy.

Zagospodarowaniem przestrzennym Wrocławia zajmuje się Wydział Planowania Przestrzennego Urzędu Miejskiego Wrocławia z sekretariatem przy ul. Świdnickiej 53 oraz przy pl. Nowy Targ 1-8.

Dostęp do elektronicznych planów zagospodarowania przestrzennego możliwy jest zarówno przez System Informacji Przestrzennej Wrocławia dostępny na stronie https://gis.um.wroc.pl/ jak i Portal Mapowy prowadzony przez Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu https://zgkikm.wroc.pl/

Akty notarialne

Akty notarialne sprzedaży nieruchomości podobnych są podstawowym źródłem informacji o cenach transakcyjnych i zbywanych nieruchomościach.

Wgląd do zbioru aktów notarialnych oraz orzeczeń sądowych i decyzji administracyjnych w celu dokonania wyceny nieruchomości możliwy jest elektronicznie przez usługę GEOINFOi.Rzeczoznawca lub osobiście w Biurze Katastru Miejskiego przy al. Kromera 44 we Wrocławiu. Wgląd do danych jest płatny, dotyczy jednej jednostki ewidencyjnej i udostępniony jest na okres do 4 godzin.

W przypadku wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, akty notarialne dotyczące zbywania spółdzielczych praw do lokali znajdują się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej. Koszt ustalany jest indywidulanie przez spółdzielnie.

Rejestr Cen Nieruchomości (RCN)

RCN zawiera szczegółowe dane dotyczące transakcji sprzedaży nieruchomości. Rejestr prowadzony jest na podstawie cen określonych w aktach notarialnych. Udostępnienie danych z rejestru cen nieruchomości odbywa się na podstawie wniosku złożonego elektronicznie, osobiście lub pocztą na adres Biura Katastru Miejskiego we Wrocławiu. Za udostępnienie materiału zasobu pobierana jest opłata.

Świadectwo charakterystyki energetycznej

Szczegółowe informacje na temat świadectwa zawarłam we wpisie „Świadectwo charakterystyki energetycznej”.

Dokumentacja prawna i techniczna od właściciela nieruchomości

Umowy (np. ustanowienie służebności), orzeczenia, decyzje (np. pozwolenie na użytkowanie) i inne dokumenty, będące podstawą wpisu do ksiąg wieczystych oraz do rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego są ważnych źródłem informacji o nieruchomości.

Co więcej istotna jest dokumentacja techniczna i projektowa (część opisowa i graficzna) lub inwentaryzacja.

Jak wspomniałam na wstępie to tylko najważniejsze źródła informacji, z których korzystam przy wycenie typowych nieruchomości. Bez wątpienia odrębny temat stanowią źródła informacji do wyceny np. mienia zabużańskiego. Dostępnych jest wiele źródeł informacji na temat Kresów z okresu przed II Wojną Światową. Przykładowo są to m.in. archiwalne mapy, plany miast, przewodniki, opracowania statystyczne, publikacje książkowe.