Procedura wyceny – oględziny nieruchomości
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, § 3. 1. I 2.:
„Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości.
Oględzin nieruchomości dokonuje się w możliwym do wykonania zakresie. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstąpienie od dokonania oględzin nieruchomości. Ograniczony zakres oględzin lub odstąpienie od ich dokonania wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym”.
Protokół oględzin
Oględziny stanowią jeden z etapów procedury wyceny nieruchomości. W trakcie oględzin sporządzany jest protokół, zawierający najistotniejsze informacje o przedmiocie wyceny. W trakcie rozmowy z właścicielem nieruchomości rzeczoznawca może pytać m.in. o przeprowadzone remonty/modernizacje, ewentualne problemy techniczne, które wyniknęły w trakcie użytkowania. Istotne będą ponadto informacje dotyczące sąsiedztwa czy zawartych umów obciążających nieruchomość itp.
Zdjęcia nieruchomości i otoczenia
Podczas oględzin rzeczoznawca dokonuje osobistej inspekcji nieruchomości (wewnątrz, na zewnątrz) oraz jej najbliższego sąsiedztwa. Zdjęcia nieruchomości wykonane w trakcie oględzin stanową załącznik do operatu szacunkowego oraz źródło informacji m.in. o stanie techniczno-użytkowym nieruchomości. Przykładowo w przypadku wyceny mieszkania dokumentacja fotograficzna obejmuje m.in. pomieszczenia w lokalu (tj. m.in. kuchnia, łazienka, pokoje, przedpokój, balkon, itp.), pomieszczenia przynależne (tj. m.in. komórka lokatorska/piwnica, miejsce postojowe). Na zdjęciach powinny być również pokazane części wspólne budynku i nieruchomości gruntowej (tj. m.in. wewnątrz budynku: klatka schodowa, piwnica, gala garażowa, na zewnątrz: elewacje budynku, zagospodarowanie nieruchomości gruntowej) oraz otoczenie wraz z dojazdem. Przy wycenie działki niezabudowanej poza zdjęciami samej nieruchomości, jej otoczenia i dojazdu należy pamiętać m.in. o zdjęciach widocznego uzbrojenia.
Zdjęcia dokumentacji
Podczas rozmowy z rzeczoznawcą warto ustalić jakie dokumenty dotyczące nieruchomości będą potrzebne do wyceny. Podstawowym dokumentem, wymaganym przed dokonaniem oględzin jest księga wieczysta nieruchomości (wystarczy podać sam numer). Dokumentami istotnymi będą ponadto m.in. akt nabycia nieruchomości, dokumentacja architektoniczno-budowlana nieruchomości, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie itp. Lista dokumentów zależy od przedmiotu i celu wyceny dlatego dobrze jest to ustalić przed oględzinami, aby cały proces przebiegł sprawnie. Jeżeli jest taka możliwość to najlepiej jest wysłać rzeczoznawcy zdjęcia/skany posiadanych dokumentów jeszcze przed oględzinami. Ułatwi to dokładne zapoznanie się z przedmiotem wyceny i przygotowanie się do wizyty na miejscu. W przypadku braku takiej możliwości zdjęcia posiadanych dokumentów zostaną wykonane w czasie oględzin.
Inwentaryzacja obiektu
W przypadku, gdy zamawiający wycenę nie posiada dokumentu potwierdzającego aktualną powierzchnię użytkową lokalu/budynku, rzeczoznawca podczas oględzin dokonuje pomiarów. Na podstawie dokonanych pomiarów rzeczoznawca przedstawia w Operacie zestawienie powierzchni użytkowych wszystkich pomieszczeń wchodzących w skład przedmiotu wyceny. Należy pamiętać, że sporządzenie pomiarów wiąże się z dodatkowym nakładem pracy i czasu co przekłada się na wyższe koszty usługi.
Termin oględzin ustalam zawsze z Zamawiającym w korzystnym dla niego czasie, w grę wchodzą również weekendy. Proszę pamiętać, że w okresie późnej jesieni i zimy, gdy szybko robi się ciemno, godzinę oględzin należy dostosować do panujących na zewnątrz warunków oświetleniowych.