Prawa do nieruchomości – rodzaje. Prawo własności.

Rodzaje praw do nieruchomości

Zgodnie z kodeksem cywilnym (zwanym dalej kc) wyróżniamy:

• Prawa rzeczowe (katalog zamknięty):
  1. Własność
  2. Użytkowanie wieczyste
  3. Ograniczone prawa rzeczowe:
     • Użytkowanie
     • Służebność (służebność gruntowa, służebność osobista, służebność przesyłu)
     • Zastaw
     • Hipoteka
     • Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
• Prawa zobowiązaniowe (zobowiązania umowne, katalog otwarty):
  1. Najem
  2. Dzierżawa
  3. Użyczenie
  4. Renta
  5. Dożywocie
  6. Inne

Przedmiotem szacowania przez rzeczoznawcę majątkowego są prawa rzeczowe do nieruchomości lub ich części składowych oraz szkody i nakłady.

Prawo własności

Własność jest najszerszym i najsilniejszym prawem rzeczowym jakie można mieć wobec posiadanej rzeczy (ruchomej lub nieruchomej). Daje uprawnionemu najwięcej korzyści i możliwości wykorzystywania rzeczy, w tym upoważnia go do samodzielnego dysponowania rzeczą. Prawo własności jest prawem zbywalnym, dziedzicznym, można je obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym, np. hipoteką, użytkowaniem, służebnością. Możliwa jest sprzedaż tego prawa, darowizna, podział nieruchomości, wynajem, dzierżawa oraz inne rozporządzanie.

Przedmiot prawa

Przedmiotem własności może być objęta każda rzecz, zarówno ruchoma jak i nieruchoma.

Granice (sposób korzystania)

„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą” (kc, art. 140).

„W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód” (kc, art. 143).

Ustanowienie (sposób nabycia prawa)

„W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód” (kc, art. 143).

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione” (kc, art. 158).

„Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie)” (kc, art. 172, § 1.).

„Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze” (kc, art. 172, § 2.).

Ponadto nabycie własności nieruchomości może również nastąpić w drodze dziedziczenia i uwłaszczenia.

Okres trwania prawa

Prawo własności nieruchomości jest bezterminowe. Oznacza to tyle, że bez względu na upływ czasu prawo własności jeżeli nie zostało zbyte przysługuje właścicielowi.

Opłaty

W przypadku prawa własności jedyną opłatą publicznoprawną, jaka musi wnosić właściciel jest podatek do nieruchomości. Właściciel nie ponosi żadnych dodatkowych opłat związanych z korzystaniem i rozporządzaniem swoja rzeczą.

Utrata lub wygaśnięcie prawa

Prawo własności jest prawem trwałym i bezterminowym, a więc trwa zazwyczaj tak długo, jak istnieje rzecz będąca przedmiotem własności.

Utrata prawa własności do nieruchomości przez dotychczasowego właściciela może nastąpić w wyniku nabycia własności nieruchomości przez inny podmiot (patrz ustanowienie prawa własności).