Zniesienie współwłasności nieruchomości w kontekście wyceny

We wstępie niniejszego wpisu przytoczę definicję prawa własności oraz współwłasności.

Prawo własności (Kodeks cywilny, art. 140.)

W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Współwłasność (Kodeks cywilny art. 195.)

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

Zgodnie z Kodeksem cywilnym Wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności:

• współwłasność w częściach ułamkowych,
• współwłasność łączną.

Podsumowując nieruchomość np. mieszkanie/dom/działka może mieć jednego właściciela wtedy mówimy o własności. Ale może należeć także do dwóch lub więcej osób wtedy mówimy o współwłasności. Ze współwłasnością mamy np. do czynienia gdy współmałżonkowie zdecydowali się na wspólnotę majątkową małżeńską. W przypadku dziedziczenia lub gdy kilka osób zdecydowało się na wspólny zakup nieruchomości.

Czasami jednak, w wyniku różnych sytuacji życiowych, pomiędzy współwłaścicielami może  pojawić się chęć zniesienia współwłasności. Należy zaznaczyć, że każdy współwłaściciel ma prawo domagać się zniesienia współwłasności niezależnie od zgody pozostałych osób. Jeżeli strony są zgodne co do sposobu podziału majątku to mogą sporządzić umowne zniesienie współwłasności w formie aktu notarialnego u notariusza lub sądownie. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia w sprawie sposobu podziału zniesienie współwłasności przeprowadzane jest jedynie na drodze postepowania sądowego.

Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości:

• Fizyczny podział nieruchomości. Gdy jest możliwy taki podział nieruchomości np. działki, w którym każdy ze współwłaścicieli otrzyma odpowiednią część odpowiadającą jego udziałom.
• Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli. W sytuacji gdy nieruchomości nie da się podzielić. W takim przypadku Sąd może przyznać całą nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli.
• Sprzedaż nieruchomości przez licytację i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli. W sytuacji gdy żaden z współwłaścicieli nie chce zostać wyłącznym właścicielem lub nie ma środków na spłatę pozostałych współwłaścicieli.

Rola rzeczoznawcy majątkowego w procesie zniesienia współwłasności może okazać się kluczowa. Do skutecznego i sprawiedliwego dokonania zniesienia współwłasności nieruchomości niezbędna jest rzetelna wycena nieruchomości. Często, zwłaszcza w sytuacjach braku zgody pomiędzy stronami, sprawy o zniesienie współwłasności są trudne i emocjonalne (np. rozwód, dział spadku). Dlatego pomoc niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, który w oparciu o swoją specjalistyczną wiedzę i doświadczenie w sposób obiektywny przeprowadza wycenę nieruchomości może okazać się niezbędna. Oszacowana w Operacie szacunkowym wartość nieruchomości może być punktem wyjścia do dalszego sprawiedliwego i szybkiego podziału nieruchomości pomiędzy stronami. A w sytuacji, gdy jedyną drogą do zniesienia współwłasności będzie sprzedaż nieruchomości, oszacowana w Operacie wartość może stanowić podstawę określenia jej ceny sprzedaży.