Wartość a cena nieruchomości

W niniejszym wpisie chciałabym przytoczyć definicje wartości rynkowej nieruchomości i ceny oraz omówić różnice pomiędzy tymi pojęciami z perspektywy rzeczoznawcy majątkowego.

Wartość rynkowa nieruchomości

Zgodnie z art. 151. ust. 1 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.

Cena nieruchomości

Pojęcie ceny definiuje art. 3. ust. 1. pkt. 1) Ustawy z dnia 9 maja 2014 r. o informowaniu o cenach towarów i usług: „Cena – wartość wyrażoną w jednostkach pieniężnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę”.

Różnice pomiędzy wartością a ceną

Pojęcia te są zbliżone jednak nie równoważne. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego w Operacie szynkowym wartość rynkowa nieruchomości jest próbą zobiektywizowania rynku i zachowań jego uczestników. Wartość rynkowa stanowi często dla sprzedającego punkt wyjścia do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości. Jednak w wielu przypadkach cena może różnić się od oszacowanej wartości rynkowej. Ostateczna cena jest bowiem wypadkową wielu czynników, zarówno tych związanych z konkretną nieruchomością jak i tych związanych z cechami i zachowaniami uczestników danego rynku oraz sytuacją panującą w określonym czasie. Co istotne cena uwzględnia subiektywne przesłanki uczestników rynku.

Z ceną nieruchomości oscylującą poniżej jej wartości rynkowej możemy mieć do czynienia np. w przypadku transakcji dokonywanej pomiędzy członkami rodziny. Podobnie będzie w sytuacji gdy sprzedawcy zależy na szybkim zbyciu nieruchomości, przy sprzedaży dokonywanej w postępowaniu upadłościowym. Sytuację przeciwną możemy zaobserwować w przypadku gdy stronie kupującej zależy na nabyciu konkretnej nieruchomości. Może wynikać to z czysto subiektywnych przesłanek, np. zakup działki sąsiedniej w celu powiększania swojej nieruchomości. Czasami może chodzić o zakup nieruchomości z uwagi na jej konkretną lokalizację (np. blisko miejsca pracy czy członków rodziny). Czynniki te powodują, że nabywca jest w stanie zapłacić za daną nieruchomość cenę nawet powyżej jej wartości rynkowej.

Reasumując wartość rynkowa oznacza ile dana nieruchomość warta jest na rynku. Natomiast cena oznacza kwotę jaką kupujący jest w stanie za daną nieruchomość zapłacić.