Piwnica, strych, komórka, garaż – pomieszczenie przynależne

Na początek przytoczę kilka definicji, które ułatwią zrozumienie tematu.

Samodzielny lokal mieszkalny

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Art. 2. Ust. 2.).

Izba

Izba – pomieszczenie w mieszkaniu, oddzielone od innych pomieszczeń stałymi ścianami sięgającymi od podłogi do sufitu, o powierzchni nie mniejszej niż 4 m kw., z bezpośrednim oświetleniem dziennym, tj. oknem lub oszklonymi drzwiami w ścianie zewnętrznej budynku. Za izbę uważa się nie tylko pokoje, ale również kuchnie spełniające powyższe kryteria (GUS).

Pomieszczenie pomocnicze

Nie uznaje się za izby – bez względu na wielkość powierzchni i sposób oświetlenia – przedpokojów, holi, łazienek, ubikacji, spiżarni, werand, ganków, schowków itp. (GUS).

Zatem można przyjąć iż ww. pomieszczenia nie będące izbami stanowią pomieszczenia pomocnicze. Pomieszczenia te służą na przykład do łącznia innych pomieszczeń, higienie i potrzebom sanitarnym, do prowadzenia gospodarstwa domowego, przechowywania, obsługi, itp.

Pomieszczenie przynależne

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi” (Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Art. 2. Ust. 4.).

Reasumując pomieszczenie przynależne:

• powstaje wraz z wyodrębnieniem danego lokalu z nieruchomości wspólnej;
• znajduje się poza obrębem lokalu, do którego przynależy;
• leży na dowolnej kondygnacji budynku, w którym znajduje się lokal do którego przynależy lub poza budynkiem, na terenie nieruchomości gruntowej;
• służy do wyłącznego użytku przez właściciela określonej nieruchomości lokalowej;
• poza tym widnieje w Księdze wieczystej lokalu mieszkalnego do którego przynależy;
• co więcej powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego ujawniona w Księdze wieczystej uwzględnia powierzchnię pomieszczenia przynależnego do tego lokalu;
• zasadniczo pomieszczenie przynależne nie może być przedmiotem odrębnego obrotu prawnego. Zatem w większości przypadków zbywa się je wraz z lokalem, do którego przynależy*.

*Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 2018 r., sygn. akt III CZ 52/18 dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest jednak zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały, o której stanowi art. 22 ust. 4 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.