Nieruchomość lokalowa a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ten artykuł przedstawia różnice oraz podobieństwa w relacji: nieruchomość lokalowa a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Nieruchomość lokalowa

• Prawo rzeczowe uregulowane w ustawie o własności lokali.
• Prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych (piwnica, strych, komórka, garaż) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (wspólna część budynku, grunt). W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
• Obowiązkowy wpis do księgi wieczystej.
• Dane dotyczące cen nieruchomości określonych w aktach notarialnych niezbędne do wyceny zawiera Rejestr Cen Nieruchomości (RCN) prowadzony przez starostę. Z katastru nieruchomości można pozyskać ponadto inne niezbędne do wyceny nieruchomości lokalowej dokumenty, tj. m.in. wypis z kartoteki lokali/wypis z rejestru lokali.
• Podatnikiem podatku od nieruchomości jest właściciel nieruchomości lokalowej. Właściciel nieruchomości lokalowej ponosi również wydatki związane z utrzymaniem lokalu. Ponadto koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej tzw. koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• Ograniczone prawo rzeczowe (prawo do rzeczy cudzej) uregulowane w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
• Brak prawa do udziału w gruncie, brak pomieszczenia przynależnego. Na treść spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu składają się dwa podstawowe uprawnienia. Po pierwsze: prawo do korzystania z lokalu. Właścicielem lokalu, właścicielem, współwłaścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu pod budynkiem oraz właścicielem lub współwłaścicielem budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielca posiada jedynie ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Po drugie: prawo do rozporządzenia swoim prawem, w tym wynajęcia lub oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczaniem. Należy pamiętać, że zmiana sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu lub jego części wymaga już zgody spółdzielni mieszkaniowej.
• Bez obowiązkowego wpisu do księgi wieczystej.
• Dane dotyczące transakcji zbycia (akty notarialne) spółdzielczych własnościowych praw do lokalu pochodzą z aktów notarialnych, które gromadzą spółdzielnie mieszkaniowe. Zaświadczenie o przysługującym prawie niezbędne do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu właściciel może pozyskać również ze spółdzielni mieszkaniowej. Zaświadczenie zawiera informacje o właścicielu oraz podstawowe dane na temat lokalu (powierzchnię użytkową, położenie na kondygnacji).
• Podatnikiem podatku od nieruchomości jest spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielnia obciąża tym kosztem właściciela spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w comiesięcznych opłatach. Na opłaty te składają się koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal oraz eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiącej mienie spółdzielni. Koszty związane z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię.

Podobieństwa pomiędzy nieruchomością lokalową a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu

• Obydwa prawa są zbywalne.
• Umowa zbycia zarówno prawa własności nieruchomości lokalowej jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zwarta w formie aktu notarialnego.
• Obydwa prawa przechodzą na spadkobierców (prawa dziedziczne).
• Prawa podlegają egzekucji.
• Obydwa prawa mogą być przedmiotem najmu, oddania w bezpłatne używanie.
• Na obu prawach może być ustanowiona hipoteka. Założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu umożliwi zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Do powstania hipoteki niezbędny jest bowiem wpis w księdze wieczystej.