Koszt wyceny nieruchomości
Wykonując zawód rzeczoznawcy majątkowego często spotykam się z pytaniem: „Ile kosztuje wycena nieruchomości” czy „Ile kosztuje wycena mienia zabużańskiego”. Oczywistym jest, że za wykonywane czynności rzeczoznawca pobiera wynagrodzenie. Formę i treść Operatu szacunkowego szczegółowo opisują przepisy prawa. Natomiast nie istnieje oficjalny i jednakowy dla wszystkich rzeczoznawców cennik za oferowanie usługi. W przeciwieństwie do np. czynności wykonywanych przez notariuszy maksymalne stawki rzeczoznawców nie regulują żadne przepisy prawa. Koszty swojej pracy każdy rzeczoznawca ustala indywidualnie. W związku z tym koszt sporządzenia wyceny tej samej nieruchomości przez różnych rzeczoznawców może być inny.
Od czego zależy koszt wyceny nieruchomości
Poniżej postaram się przedstawić najważniejsze czynniki, które, z mojego doświadczenia, wpływają na koszt oferowanych usług.
Przedmiot wyceny
Rodzaj nieruchomości (tj. mieszkanie, dom, działka, nieruchomość komercyjna) oraz jej wielkość. Koszt wyceny poszczególnych typów nieruchomości będzie inny, bowiem nakład pracy oraz stopień skomplikowania wyceny poszczególnych nieruchomości nie jest jednakowy. Przykładowo: koszt wyceny mieszkania 2-pokojowego z rynku wtórnego będzie niższy niż koszt wyceny domu w trakcie realizacji na dużej działce. W przypadku pierwszej wyceny mamy do czynienia z analizą rozwiniętego rynku lokali mieszkalnych. Natomiast w przypadku drugiej wyceny procedura szacowania obejmuje kilka analiz. W wycenie np. na cele bankowe musimy bowiem uwzględnić stan aktualny nieruchomości (tj. wartość dużej działki niezabudowanej). Dodatkowo należy określić wartość nieruchomości po realizacji zamierzenia budowlanego (tj. wartość działki zabudowanej domem). Niejednokrotnie w przypadku domów, mieszkań czy lokali użytkowych zachodzi potrzeba wykonania dodatkowo inwentaryzacji powierzchni mieszkalnej/komercyjnej. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, gdy Zamawiający nie dysponuje dokumentacją projektową obiektu. Najczęściej dotyczy to starszej zabudowy (przed/powojennej).
Cel wyceny
W przypadku wycen, których celem jest np. zabezpieczenie wierzytelności Banki wymagają wypełnienia dodatkowych dokumentów. Co wiąże się z dodatkowym nakładem pracy i czasu. Z kolei wyceny na potrzeby działu spadku wiążą się z koniecznością dokonania dodatkowej analizy stanu archiwalnego nieruchomości. Poza analizą stanu na dzień wyceny sporządza się więc analizę stanu z dnia otwarcia spadku czyli z dnia śmierci spadkodawcy. Co powoduje konieczność pozyskania dodatkowych dokumentów z urzędu. W sytuacji, gdy uzyskaniem dokumentów zajmuje się sam rzeczoznawca wpływa to na wzrost jego stawki za zlecenie.
Lokalizacja świadczonych usług
Koszt wyceny tego samego rodzaju nieruchomości np. lokalu mieszkalnego zlokalizowanego na terenie dużego miasta – siedziby rzeczoznawcy będzie niższy niż lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w miejscowości znacznie oddalonej od tegoż miasta. Związane jest to m.in. z wyższymi kosztami dojazdu a co za tym idzie większą ilością czasu poświęconą na dojazd i wykonanie oględzin.
Koszty poniesione przez rzeczoznawcę
Czynności, które rzeczoznawca musi podjąć, w celu dokonania profesjonalnej i kompletnej usługi wyceny składają się na ostateczny koszt wyceny. Do składowych zaliczyć można m.in. powyżej opisany koszt dojazdu do nieruchomości, wykonanie oględzin i sporządzenie dokumentacji fotograficznej. Oględziny wykonywane są w terminie dogodnym dla Klienta czyli niejednokrotnie w weekend czy po godzinach pracy. Następnie na cenę składa się weryfikacja, analiza dokumentów i pozyskanych danych. Dokumenty takie jak np. aktualne wypisy z rejestru gruntów/kartoteki budynków/kartoteki lokali powinien dostarczyć Zamawiający. Jednak często Klienci wolą zlecić ich pozyskanie rzeczoznawcy za dodatkowym wynagrodzeniem co również wpływa na ostateczny koszt sporządzenia wyceny. Klienci często nie wiedzą, że dane do sporządzenia wyceny m.in. aktualne transakcje rynkowe rzeczoznawca pozyskuje w urzędach po uiszczeniu opłaty. Dostępność danych rynkowych to istotny element ceny usługi. W przypadku nieruchomości nietypowych lub terenów na których zawiera się mało transakcji, zachodzi potrzeba rozszerzania obszaru analizy. Co prowadzi do konieczności pozyskania danych z różnych miast/gmin. Kolejną składową ceny jest praca obejmująca analizę rynku, sporządzenie wyceny, przygotowanie finalnego dokumentu, jego wydruk i oprawę. Sam produkt finalny czyli Operat szacunkowy to na ogół, w przypadku standardowych wycen, kilkudziesięciu stronicowy dokument.
Pozostałe czynniki wpływające na koszt wyceny
- Termin wykonania zlecenia. W wyjątkowych przypadkach możliwy jest szybszy termin realizacji wyceny, ale wiąże się z dodatkową opłatą.
- Nie bez wpływu na koszt pozostają takie czynniki jak doświadczenie czy kwalifikacje rzeczoznawcy. Szczególnie w przypadku wycen nietypowych, warto się zorientować czy dany rzeczoznawca ma taki typ usługi w swojej ofercie. Tak, żeby nie narażać się później na dodatkowe koszty związane np. z koniecznością wykonania rewyceny. Przykładowo nie każdy rzeczoznawca specjalizuje się w wycenie np. mienia zabużańskiego. Są to bowiem wyceny dość nietypowe, wymagające znajomości szeregu dokumentów źródłowych. Wyceny mienia zabużańskiego wiążą się z koniecznością przyjęcia wielu założeń oraz ich uzasadnieniem. Doświadczenie i analiza setek tego typu spraw na pewno ułatwia sporządzenie takich wycen.
Powyższe cechy, każda z osoba oraz w różnych komparacjach wpływają na ostateczny koszt usługi.
Podsumowując odpowiedź na najczęściej zadawane drogą telefoniczną pytanie: „Ile będzie kosztowała wycena nieruchomości” nie jest więc wcale taka prosta i szybka nawet dla rzeczoznawcy z wieloletnim doświadczeniem. Zależy ona bowiem od wielu czynników i ustalana jest indywidulanie dla każdego przypadku. Na pewno im Klient dokładniej opisze temat tym łatwiej jest rzeczoznawcy przedstawić mu ofertę cenową.
Należy pamiętać, że cena sporządzenia wyceny zarówno w przypadku wyceny nieruchomości jak i wyceny mienia zabużańskiego nie zależy od wysokości oszacowanej wartości.