Czynniki wpływające na wartość nieruchomości na przykładzie mieszkania
Oszacowana w Operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest wypadkową wielu czynników. W dzisiejszym wpisie postaram się przedstawić Państwu parametry wpływające na wartość mieszkania. Oczywiście wymienię tylko te najważniejsze, z mojej perspektywy, cechy.
Typ mieszkania
Na rynku możemy wyróżnić różne typy mieszkań:
- Mieszkania w nowo wybudowanych apartamentowcach/miejskich willach. Często są to nieruchomości z atrakcyjną częścią wspólną. Przykładem mogą być dostępne wyłącznie dla mieszkańców: strefa wellness z basenem, sala fitness/siłownia, sauna, strefa coworking, itp. Ponadto lokale te sprzedawane są najczęściej wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Do mieszkania może przynależeć np. komórka lokatorska/pomieszczenie gospodarcze/garaż.
- Mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Najczęściej są to mieszkania do remontu generalnego lub już po przeprowadzeniu prac remontowych. Bardzo często nieruchomości charakteryzują się dużą częścią wspólną w postaci międzyblokowych zielonych terenów rekreacyjnych.
- Mieszkania w budynkach – kamienicach z końca XIX w. lub początku XX w. najczęściej objętych ochroną konserwatorską. W przypadku remontu mieszkania ochrona konserwatorska może oznaczać konieczność uzyskania stosownych zgód od Miejskiego Konserwatora Zbytków.
- Mieszkania w budynkach jednorodzinnych lub małych budynkach wielorodzinnych. Są to najczęściej lokale z bogatą częścią wspólną w postaci np. pomieszczeń na strychu/w piwnicy, części ogrodu do wyłącznego korzystania itp.
Mieszkania te chociażby miały taką samą powierzchnię użytkową będą różniły się wartością.
Stan prawny, w tym obciążenia nieruchomości
Uregulowany stan prawny nieruchomości nie pozostaje bez wpływu na wartość nieruchomości. Nieruchomości z założoną księgą wieczystą, wolną od obciążeń w postaci np. prawa dożywocia czy służebności mieszkania są dla wielu potencjalnych nabywców bezpieczniejszym i atrakcyjniejszym wyborem co przekłada się na ich wyższą wartość.
Stan techniczny budynku
Technologia, jakość zastosowanych do budowy materiałów oraz stan techniczny budynku, w którym znajduje się mieszkanie wpływają na finalną wartość nieruchomości. Oczywiście w przypadku wyceny, rzeczoznawca majątkowy kierując się zasadą największego podobieństwa będzie analizował konkretny segment/typ rynku. Ale nawet w przypadku np. mieszkań w bloku z wielkiej płyty, budynki mogą różnić się między sobą stanem technicznym. W przypadku budynków wybudowanych w technologii wielkopłytowej część budynków będzie np. po przeprowadzonej niedawno termomodernizacji z remontem elewacji, w tym m.in. remontem balkonów, po remoncie klatki schodowej czy np. montażu windy a w części te prace są dopiero planowane lub były przeprowadzone lata temu. Podobnie sytuacja wygląda w przypadku kamienic. Rewitalizacja obiektów zabytkowych wiąże się często z generalnym remontem całego obiektu. Remont taki może polegać na wymianie stropów, dachu, elewacji wraz z wymianą stolarki okiennej, drzwiowej, wymianą instalacji, w tym często podłączeniem do sieci ciepłowniczej.
Stan techniczno-użytkowy mieszkania
Jakość materiałów użytych do wykończenia mieszkania (okna, podłogi, drzwi, itp.), stałych elementów znajdujących się w mieszkaniu (m.in. trwała zabudowa kuchenna, szafy wnękowe, itp.), zastosowanych technologii, regularność przeprowadzanych remontów lub jej brak wpływają na wartość nieruchomości. Wysokiej jakości materiały, nowoczesne rozwiązania technologiczne znacząco podnoszą wartość mieszkania.
Powierzchnia użytkowa mieszkania
Zgodnie z zasadą odwrotnej proporcjonalności najwyższe ceny osiągają nieruchomości o mniejszej powierzchni użytkowej. Czyli im mniejsza powierzchnia użytkowa tym cena jednostkowa wyższa. Należy dodać, że w przypadku mieszkań do powierzchni użytkowej nie zalicza się powierzchni pomieszczeń przynależnych. Do pomieszczeń przynależnych zaliczyć można m.in. piwnice, komórki lokatorskie, garaże, itp.
Lokalizacja
Lokalizacja jest czynnikiem o dużym znaczeniu w kontekście wartości mieszkania. Najczęściej im bliżej centrum tym ceny wyższe. Bliskość centrum oznacza łatwiejszy dostęp do infrastruktury socjalno-bytowej (bliskość sklepów, placówek edukacyjnych, miejsc pracy) oraz infrastruktury komunikacyjnej. Ale wysokie ceny zaobserwować można również w prestiżowych, kameralnych dzielnicach oddalonych od centrum, które pomimo nieco większej odległości do centrum zapewniają dostęp do wszelkiego rodzaju usług. Na wartość mieszkania w kontekście lokalizacji wpływ ma także najbliższe otoczenie oraz bezpieczeństwo danej lokalizacji. Na plus działać będą np. tereny rekreacyjne w sąsiedztwie na minus natomiast np. sąsiedztwo ruchliwej ulicy czy terenów przemysłowych.
Położenie w budynku
Położenie lokalu w budynku może wpływać na wartość w przypadku niektórych typów mieszkań. Wpływ ten widoczny jest m.in. w blokach z wielkiej płyty czy w kamieniach. Zwykle wyższe wartości osiągają lokale zlokalizowane na II lub III kondygnacji (1 i 2 piętrze). Natomiast w przypadku np. apartamentowców zlokalizowanych w ścisłych centrach miast to często lokale położone na najwyższych kondygnacjach z panoramą na miasto osiągają wyższe ceny niż te zlokalizowane na kondygnacjach pośrednich.
Powyżej wymieniłam tylko te najbardziej uniwersalne czynniki wpływające na wartość mieszkania. Ponieważ nie ma dwóch takich samych nieruchomości, w przypadku każdej wyceny bada się ponadto cechy indywidualne charakterystyczne dla wycenianej nieruchomości.