Wycena nieruchomości rolnej

Podstawowe definicje

Nieruchomość rolna

Nieruchomości rolne (grunty rolne) – nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej  (Kodeks Cywilny – KC, art. 46¹).

Nieruchomość rolna – nieruchomość rolna w rozumieniu KC, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 2 punkt 1).

Gospodarstwo rolne

Gospodarstwo rolne – grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego (Kodeks Cywilny, art. 55³).

Gospodarstwo rolne – gospodarstwo rolne w rozumieniu KC, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rożnych jest nie mniejsza niż 1 ha (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 2 punkt 2).

Prowadzenie działalności rolniczej – prowadzenie działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej oraz rybnej (Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, art. 2 punkt 3).

Gospodarstwo rolne – obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej (Ustawa o podatku rolnym, art. 1, 2).

Wycena nieruchomości rolnych

Wycena nieruchomości rolnych dotyczy przede wszystkim:

• Nieruchomości przeznaczonych, w całości lub części, w MPZP na cele produkcji rolnej. Nieruchomości położonych na terenach produkcji rolnej w SUiKZP (w przypadku braku MPZP) lub na takich terenach wskazanych w decyzji WZ.
• Ponadto nieruchomości rolnych położonych na terenach, dla których nie ma MPZP, SUiKZP, decyzji WZ, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
• Części składowych nieruchomości rolnych, których wartość może być określona odrębnie, co dotyczy także nieruchomości położonych na terenach innych wskazanych powyżej.

Co do zasady, przedmiotem wyceny powinna być nieruchomość rolna w rozumieniu KC, wraz z jej częściami składowymi.

Oczywiście zakres wyceny może dotyczyć samego gruntu lub części składowych nieruchomości rolnej.

Częściami składowymi nieruchomości rolnej są:

• Budynki mieszkalne wchodzące w skład gospodarstwa rolnego.
• Budynki inwentarskie, magazynowe a także przetwórcze związane z prowadzeniem działalności rolniczej w gospodarstwie rolnym.
• Budowle służące do produkcji rolnej (na przykład stawy rybne).
• Uprawy i zasiewy.
• Plantacje kultur wieloletnich.

Legenda:

• MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
• SUiKZP – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
• WZ – decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.