Jakie są rodzaje wartości nieruchomości

Rodzaje wartości nieruchomości

Zgodnie z treścią art. 150 ust. 1 ugn: „W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1. określenia wartości rynkowej;
2. określenia wartości odtworzeniowej;
3. ustalenia wartości katastralnej;
4. określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach”.

Poniżej zamieszczam definicje wartości: rynkowej, odtworzeniowej oraz katastralnej w oparciu o art. 151 ust. 1-3 ugn:

• „Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej”.
• „Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia”.
• „Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości”.

Ponadto ustawa w art. 150 ust. 2-4 precyzuje dla jakich nieruchomości określa się poszczególne wartości:

• „Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu”.
• „Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne”.
• „Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości”.

Inne rodzaje wartości

Wartość bankowo-hipoteczna zdefiniowana w Ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych. „Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości – ustalona zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny” (art. 2. pkt. 4).

Wartość godziwa zdefiniowana w Ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości. „Za wartość godziwą przyjmuje się kwotę, za jaką dany składnik aktywów mógłby zostać wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami. Wartość godziwą instrumentów finansowych znajdujących się w obrocie na aktywnym rynku stanowi cena rynkowa pomniejszona o koszty związane z przeprowadzeniem transakcji, gdyby ich wysokość była znacząca. Cenę rynkową aktywów finansowych posiadanych przez jednostkę oraz zobowiązań finansowych, które jednostka zamierza zaciągnąć, stanowi zgłoszona na rynku bieżąca oferta kupna, natomiast cenę rynkową aktywów finansowych, które jednostka zamierza nabyć, oraz zaciągniętych zobowiązań finansowych stanowi zgłoszona na rynek bieżąca oferta sprzedaży” (art. 28. ust. 6.).

Poniżej wartości opisane w archiwalnym Standardzie wyceny KSWP 2 „Wartości inne niż wartość rynkowa”.

Wartość indywidualna rozumiana jako kwota pieniężna określona dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym (pkt. 3.5.).

Wartość ubezpieczeniowa tj. kwota pieniężna określona przez rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia, oznaczająca górną granice odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn podanych w umowie ubezpieczeniowej (pkt. 3.9.).

Wartość dla wymuszonej sprzedaży – kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presja konieczności sprzedaży (pkt. 3.11.).